長期値下がりリスクの大きく冷え込み気味な日本の不動産投資市場ですが、その目線を少し海外に向けるだけで、見える景色が全く違ってきます。

中でもタイは、緩い不動産取得規制や、優遇された税制、そして安定した投資環境のもと、中国や欧州から多くの資本が流入し、数ある有望な海外不動産投資先の一つとして注目されています。

本記事では、現地タイで不動産投資を実践する傍ら、非公開の会員制コミュニティで有望投資物件を紹介する管理人が、これからタイ不動産投資を検討している方に向け、タイ不動産投資市場の概況をお伝えいたします。

タイ不動産投資の最新の動向

後述のの基礎知識と投資戦略を踏まえた上で、最新の現地動向をこちらにまとめております。
現地でものすごい勢いで行われている開発の実情と、それに付随する投資用物件の魅力が少しでも伝われば幸いです。

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タイ不動産投資の3つの魅力

私はタイの不動産を本格的に扱うにあたり、東南アジアを中心に世界各国の不動産を見て回りました。

しかし、タイ以外のほとんどの国の不動産は、局地的な価格上昇に後押しされたもので、ちょっとしたことで腰折れして大幅な価格下落がおきかねない、不安定なものだったように思います。

多くの国を見て回るうちに、タイの安定した不動産市場の魅力は増していき、数年に及ぶリサーチを終える頃には、タイの将来性を強く確信するに至りました。

私が思う、タイ不動産投資の魅力は下記の3つに集約されます。

  • 大規模開発に下支えされた堅実な投資環境
  • 優遇されている税制
  • 外国人でも購入できる緩い不動産規制

一つずつご説明したいと思います。

大規模開発に下支えされた堅実な投資環境

あるエリアが大規模に開発されると、周辺の不動産価格が上昇することは、不動産に関わるものなら周知の事実かと思います。

タイは、東南アジアのビジネス拠点としてすでに多くの外国企業の誘致に成功しており、さらなる経済発展のために、国を挙げて数兆円規模の大規模開発を、政府主導で行なっています。

こうした開発は、計画段階ではなく、すでに工事も着工しており、開発が進んでいるのです。

バンコク鉄道網の発達

タイ国内の大規模開発の一例として、急速に発展するバンコクの鉄道網(13路線の沿線開発)が挙げられるでしょう。

バンコクではすでにいくつかの鉄道が市内に通っているのですが、ここに新たに13路線が追加されます。
(*下の写真左が現在の路線図、右が将来の路線図です)

その工事はすでに始まっており、バンコク市内では新駅が開通するたびに、人気物件の前提条件の一つ「駅近」と呼ばれるエリアが誕生し、地価が上昇しています。

また全鉄道網の中心となるバンコク中央駅(バンスー)は、東京駅をモデルにした大型の駅舎が建設される予定で、その工事も進んでいます。

また鉄道網の発達に伴い、大規模なオフィスビル群の開発も複数のエリアで進んでいます。もともとタイは「ビジネス街」というものが少なく、タイ大手企業や海外から進出してきた大手企業のオフィスが広いエリアに点在していました。

しかし、今回の鉄道網の整備とそれに伴うオフィスビル群の大開発で、大手企業のオフィスがバンコク市内に集中するようになります。こうしたエリアもまた、投資先として有望です。

バンコク不動産投資の概況はこちら

EEC(東部経済回廊)

さらに、タイの不動産投資を語る上でEEC(東部経済回廊)を外すことはできないでしょう。

EECとは、タイ政府が掲げるタイの中長期経済成長戦略「タイランド4.0」の中心的役割を果たす計画で、タイ東部(チャチュンサオ、チョンブリー、ラヨーンの3県)にまたがる投資優遇地(経済特区)です。

タイ政府が作成したEECの動画もございますので、ぜひご覧ください。

EECに追い風を受けて不動産投資先として注目しているのが「シラチャ」という街です。

この街は、もともとタイに進出する日系企業のベッドタウンとして知られており、1万人ほどの日本人駐在員や中長期出張者が住んでいます。(インド全土の日本人駐在員が8000人前後ですので、いかに多いか想像いただけるかと思います)

EECの計画では、シラチャのすぐ横にあるタイ最大の商業港「レムチャバン」を拡張し、大型タンカーや大型客船を入港できるようにするほか、シラチャからほど近いエリアに大手IT企業を誘致してタイ版シリコンバレーとなるデジタルタウンをつくったり、シラチャからさらに南下したところに位置するウタパオ軍用空港を民間向けに中心圏3大空港とするため、拡張、リニューアルしたりする予定があり、一部ではすでに工事が始まっています。

さらにバンコクとシラチャを結ぶ高速鉄道も現在工事中で、数年後に開通します。
開通すれば30分から45分でバンコク⇔シラチャ間が結ばれます。
(*下の写真は現在工事中のシラチャ駅の様子。ほんの数ヶ月前は何もない無人駅でした)


本来タイ経済の中心は、首都バンコクが担うべきかと思いますが、

  • 渋滞の激しすぎ物流拠点に適さないこと
  • バンコク港に大型タンカーは入れないこと
  • すでに開発が進んでいるがゆえに開発上の制限が多いこと

などを理由に、EECではシラチャが中心的な役割を担っていくという見方が現地では広がっています。

こうした動きから、シラチャがバンコクに次ぐタイ第2の都市へと急成長すると私は考え、同エリアへの投資を加速させると同時に、その動きを注視しています。

将来の一等地が割安なタイ不動産

すでにバンコク中心地(現在の一等地)のコンドミニアムの価格は、億ションになっているものも多いです。

一方で、上述の開発に伴い将来一等地になるであろうエリアの物件は、1000万円台とまだまだまだ割安です。こうした価格差の背景には、タイ人が不動産投資に慣れておらず、富裕層マネーがすでに値上がりしているエリアに集中しやすいことが影響していると私は分析しています。

現在割安な未来の一等地を中心に投資することで、大きなリターンが望めるでしょう。

日本と比べ優遇されている税制

また、タイの不動産投資は、税制上も日本と比べ有利です。

例えば日本で不動産投資をすると様々な税負担がリターンを圧迫しますが、タイでは下の比較表のように、あらゆる税制面で日本より格安です。

タイと日本の税制比較

 タイ日本
消費税0%(対個人取引は非課税)8%(建物価格へも課税)
登記費用2%(+印紙税 0.5%)不動産取得税:3-4%(控除あり)
登記免許税:0.2%
所定の印紙税あり
固定資産税土地建物税(審議中):住宅 0.2%
*約1億6500万円以上の資産のみ
固定資産税:1.4%
都市計画税(東京の場合):0.3%
相続税子・孫に相続する場合:5%
その他:10%
*3.4億円以上の物件のみ
10-55%(法定相続分に応じて)
売却益課税源泉徴収税:5-35%
特別事業税(5年以内の売却で3.3%)
譲渡益の20-39%(所得税+住民税)
*短期・長期により変動

ここでは言えないグレーな部分もありますが、不動産に関する税金はほぼかからないといっても過言ではありません。

外国人(個人)でも購入できる緩い不動産規制

また、諸外国と比べ外国人の不動産取得の規制が緩いのもタイ不動産の魅力です。

タイの不動産投資先はコンドミニアムと呼ばれる分譲マンションが主ですが、パスポートさえあれば誰でも購入できます。また購入価格の上限もなく、自己名義で保有できます。

なお、一棟買いや、土地の購入は法人の設立が必要なため初心者には不向きです。

タイ不動産投資の3つの投資戦略

先述の通り、タイ不動産投資の対象はコンドミニアムになります。
そしてタイのコンドミニアム投資を実践するにあたり、予算および投資期間に応じて

  • 短期投資
  • 長期投資
  • 家賃収入

の3つの戦略を使い分けることができます。

短期投資(予算:100万円〜500万円/投資期間:3年以内)

プリセールと呼ばれる未完成物件の購入権利を用いた短期投資戦略です。

プリセールはアジアの多くの国で一般的に行なわれている先行販売の手法で、購入権利の取得後、物件が完成する前に、その権利を第三者に譲渡することで、投資資金を回収し利益を確保できる可能性があります。

*下写真は現在建設中の物件の様子。こうした物件の購入権利を転売して利益を確保を目指す。

短期(3年以内)で資金を回収でき、かつ少額(100万円〜500万円)で始められることから、短期投資戦略として人気があります。

有望物件においてはプリセール会場(発表会場)に、人々が殺到し、行列を作ることが度々あります。
その光景は、まさに昭和30年前後日本で、分譲マンション購入のため行列をなした様子そのものです。

日本の不動産購入とタイのプリセールの違い

日本の不動産購入は所有権移転を前提とした取引となり、引き渡しまでに住宅ローンが否決(ローン特約)されない限り、罰則なしの解約はできません。

一方でタイの場合は、完成して所有者が登記するまでは購入権利の取得者となり、いつでも権利の売買が可能です。

プリセールのメリット

プリセールのメリットは、少額で始められることです。 最初に申込金と契約金を支払い、以降は物件完成までの間、物件価格の10%〜20%を毎月分割で支払います(これを現地では「ダウンペイメント」と呼びます)。

一般的に不動産購入では大金が必要となりますが、プリセールなら少額投資が可能で、月々数万円程度の支払いで価格上昇の際に売却することが可能です。

プリセールの流れ

プリセールは以下の流れが一般的です。

  1. 物件発表
  2. 申込 
    *申込金は物件によって異なりますが、2万バーツ~5万バーツ(6万円強~15万円強)
  3. 契約
    *契約金は5万バーツ(15万円~)
  4. 月々支払い
    *物件価格の10%~20%が月々支払い分。日本円で月々1万円以内から10万円前後が一般的、物件や支払回数によって異なる
  5. 残金支払い    

投資金額の一例プリセールにおける投資金額を具体的にイメージしていただけるよう、実際の価格表(下の添付画像)を例に、何にいくら払うのかご説明します。

 
****価格表の和訳****

間取り図の下ルーム№   階数BED数(この場合1BED) 平米数。 その下の6段の枠 上から物件価格  3211000バーツ(およそ1040万円)申込金   20000バーツ(およそ6万円強)契約金   80000バーツ(およそ25万円)月々(24回)  14000バーツ(およそ45000円)年2回計4回  60000バーツ(およそ20万円)  計28回分割になります。分割分合計 616000バーツ(およそ199万円)

*********************

申込金、契約金を支払ったのちに、月々の支払いをしていきます。

この間に価格が上がり売却出来れば、もちろん申込金、契約金、それまでに支払った月々の分割金も購入者より支払われます。

タイ人投資家の中でも、特に富裕層は長期投資で臨む場合が多いのです。
しかし、まだまだ中間層すら少ないタイ人たちは、短期投資を重ねて利を得て、いつかは長期投資と夢見ている投資家も多数います。 

長期投資(予算:1000万円以上)

物件を購入・登記し長期保有する投資戦略です。 タイの不動産では、写真のグラフのように数年で倍近い価格上昇している物件も数多くあり、価格上昇に伴い、短期投資の何倍もの利益を取得できる可能性があります。 この場合、物件価格の一部を支払う短期投資(プリセール)とは異なり少額というわけにはいきません。少なくとも1件あたり1000万円以上は必要になります。

家賃収入を狙った投資戦略(予算:1000万円以上)

タイの家賃相場は、タイ人と各国駐在員との間に、少なくとも5倍以上の差があり、各国駐在員に貸せる物件を仕入れることで、場合によっては10%以上の利回りを稼ぐことができます。 駐在員をターゲットとするため、投資対象エリアは自ずと駐在員が多く住む地域に限られてきます。 家賃収入狙いでおすすめのエリアの一つに、「シラチャ」という場所があります。バンコクより車で2時間ほどの走ったところにある街で、周囲にはバンコクに進出した日系企業の工場が多数あります。タイ2番目の日本人学校も、2009年より開校しました。

シラチャの街には工業団地にに派遣されている日本の駐在員が7000人以上住んでおり、その数は増加傾向です。物件価格は1BEDルームが1000万円前後で、利回りは10%前後もしくはそれ以上が可能です。  シラチャの物件価格はバンコクより断然安く、賃料はバンコクより少々安い程度。そのため、おのずと利回りが跳ね上がっています。なお、バンコク市内も以前は高利回りが可能でしたが、近年の物件価格高騰の折、利回りが下落傾向です。

タイ不動産の狙い目

タイで不動産投資をする際は、下記の5つの条件を満たしたものを狙うと良いでしょう。

  • 高層物件
  • 建物が安普請ではないこと
  • 大手デベロッパー物件
  • これから価格上昇が見込める開発等が近隣にあること 


不動産投資は、転売した時に初めてリターンが確定します。そのため再販時に売れやすい希少性の高い物件が投資先として望ましいです。その点、高層物件は日本と同様に人気が高く、買い手がつきやすい傾向があります。

また再販しやすいという点で、建物の仕様が安普請ではないこと、そしてブランド力のある大手デベロッパーの物件であることも大切です。

大手デベロッパーについては、プリセール案件を購入する場合も開発が頓挫するリスクが(中小デベロパーと比べて)少なく、そういった意味でもリスクヘッジになります。

そして、当然ですがこれから価格上昇が見込める割安物件を仕込むことが大切です。価格上昇は、主に開発によって起こりますが、一般に出回るタイの不動産投資情報はこの部分が抜け落ちているように思います。

よくオススメ物件に掲載されるような、バンコクの一等地の物件は、価格が上がりすぎており価格下落リスクが大きいと私は思っています。

一方で、これから開発される「将来の一等地」の物件は、まだまだ割安で、価格下落リスクよりも価格上昇の可能性の方が大きく、投資先として適していると考えます。

タイ不動産投資用物件の視察ツアー、および日本国内開催のセミナーのご案内

タイの不動産投資は、高度経済成長期の日本を彷彿とさせ、とても面白い以上、タイ不動産投資の基礎知識と投資戦略を書かせていただきました。

全体を通してタイ不動産の魅力を挙げるなら、日本の高度経済成長の再来を感じさせる、現地の勢いと熱気なのかもしれません。

冷え込んだ日本の不動産にはない熱量が、タイにはあります。

タイ不動産視察ツアー

もし海外不動産投資に興味がございましたら、ぜひ現地視察をご検討ください。
当サイトでは、不動産投資ツアーを随時催行しており有望エリア視察から現地口座開設まで幅広くサポートしております。

詳細はこちらの案内ページよりご覧いただけます。

日本国内開催のタイ不動産投資セミナー【不定期開催】

また、不定期で日本国内でもタイ不動産投資セミナーを開催しております。
お時間の都合がつきましたら、知人やご友人をお誘いのうえお気軽にご参加ください。

直近の開催日程は下記の通りとなっております。

日時 / 会場タイトル参加費・申し込み
4月17日(火) 18:30〜21:00
会場: 長岡商工会議所
タイ不動産投資セミナー@新潟参加費: 無料
<詳細・お申込み>
4月19日(木)
会場: 福岡
タイ不動産投資セミナー@福岡参加費: 無料
<満席のため募集を締め切りました>