日本人が多く住むプロンポン。

ハイソ系と言われる町であるが、駅から繋がるソイ39を

北に歩き、フジスーパー2号店を超えると、センセーブ運河があり、バスボートが走る。

死の水を走るセンセーブ運河バス搭乗記

↓↓↓

https://madamadabangkok.com/1341

 

この運河沿いには遊歩道があり、暑さのため歩く人は、ほぼ見かけないが、僕はここをウォーキングコースにしている。

ハイソと言われる町でも、ここは昔ながらのタイがあり、

ドブ川なので、そこそこの匂いもするが、

産まれ育った場所が、中川、荒川、綾瀬川、隅田川の

ほど近くなので、その匂いも懐かしさにしかならない。

中でも綾瀬川は強烈だったなあ。

なるべく息を吸わないで渡った。

 

 

民家も結構な数、軒を並べているが、

そのほとんどが玄関開けっ放しの、中丸見え型民家で、

東京下町、産まれ育った場所。

皆そんな感じだった。

 

タイの家は日当たりを遮る為、全体的に1階はほぼ真っ暗だ。日本と真逆。

 

なんとも懐かしい。

 

投資家が手を引かない

↓↓↓商業施設

↓↓↓オフィスビル

↓↓↓鉄道、インフラ

 

画像見にくく申し訳ございません。

ここに掲載されているものは、大型施設となりますが、中小合わせると、数え切れないほど、特に商業施設、オフィスビルは、どんどんと完成含め建築中です。

 

土地の取得が、昨今の土地取得事情は、コンド用地よりも、オフィスビル用地としての取得の方が多いようにも感じます。

特にここに来て、再び、空き地に囲いが立つようになり、まもなく建築が開始される合図が、増えてきた。

 

コロナ禍の中で、これら開発がどれほど進むのか、

または頓挫していくのかを

じっくり見させていただきましたが、

表にあるもの、一つも頓挫していません。

工事の遅延は見受けられますが、2019年のものなので、

既に開業したものもあります。

ということは、海外含め投資家が手を引いてないということですね。

 

この流れの見極めは重要で、バブルやリーマンにも共通して言えるのですが、シナリオ書いたやつらは、その前の安いときに買い、高くなった時に売る。

崩壊にてドンと下落して買戻す。

人々が泣きを見る中、儲けているヤツらがいるのです。

そしてこのシナリオ通り実行出来る方々は、相当レベルの富豪、投資家や企業です。

銀行が規定にそぐわない融資をどんどん実行している時は気をつけろ

そこを見極めないと、バブル、リーマンにて、

高くなった、まだ上がる、買え買えとなり、

彼らのシナリオ通り終焉を迎え、買ったものは剥ぎ取られ、銀行の貸し剥がしに会うのが、今までの日本です。

昨今のアパートローンも、また然りですね。

銀行のローンの出し方が異常でしたよね。

 

普段では内定が降りないローンが、じゃんじゃか出る時は要注意なのです。

 

リーマン時に一度も決算してない会社に、事業資金や

用地取得のプロジェクト融資を出す。

終焉後、連鎖した不動産会社の倒産。 

 

それまでのアバートローンの審査の厳しさはなんだったのかと思うほどの緩い審査。

結果、破綻者の続出。空室の続出。

次はどんな手で来るのやら。

 

①そこから鑑みると、止まない開発が続くタイ。

これこら先、まだまだ伸びるということですね。

しかも今は銀行の審査がとても厳しい。

②しかし、ここで起きたのが高額物件が軒並み下落したということなのです。

 

銀行審査が厳しく、物件価格は下落続き。

バブル、リーマン終焉と似ているわけです。

 

 

しかし、現実にはそうはいかない。差がありすぎるのだ。

不動産価格が安定するためには、このあまりの価格差が埋まる必要があると思います。

どういうことかと言うと、

例えば高額物件が立ち並ぶ立地、片や軽く日本円で億を超える。しかしその近隣の築浅の物件でも価格差が歴然としている。

都心駅から3駅4駅離れれば、ローカル色はよりいっそう濃くなるだが、そうなるともっと如実だ。

例えば、都心アソークから5駅先のオンヌット駅。

10年前とは大きく様変わりし、日本人など、ほぼ見かけなかったが、5年くらい前より、駅前再開発により、コンドが建ち並び、多くの日本人(欧米含)も住むようになった。

 

当然、駅前コンドは一気上昇したのだが、このような街にも価格差は歴然としており、今までで、最も安かったコンドは、1bed50万バーツ(日本円200万円弱)。

これで都心通勤圏に分譲マンションが買えてしまえのです。

耳にしたものだと、15万バーツというのもあった。

これは極端な例だが、人気駅となった、オンヌットでさえ、このような状況なので、もっとローカルに行けば、駅前でさえ現在でも新築1bedであれば、日本円1000万円もしない物件が多々ある。

 

高額地域以外の価格上昇、

価格差は埋まっていくと思います

高額物件地域というのは、バンコク内でも一部であり

1bed1000万円前後というのが、都心通勤圏のスタンダードなのだと思う。

今後は、高額地域の下落から更なる上昇は、ほぼないと予測します。

タイ人投資家も今回の下落で勉強したと思う。

 

となると駅ができる、商業施設他、沿線開発の活発な場所を絞って探していけば、今では高額地域の、1部屋1000万円以上の利益とは行かないまでも、十分な利益を取れる駅はまだまだあります。

しかし、どの駅が伸びるかを見極めなければ、上昇までに長い年月を必要とします。

各国駐在員居住地以外で、高利回りな場所

しかし、インカムの部分では、利益が取れる立地がこのように出てくると思いますが、キャピタルの部分では、各国駐在員居住地域の家賃が平均よりもグッと上がるのですが、いかんせんここ5年あたりで、地価が上昇してしまい、利回りは減少し魅力のない数字だ。

コロナの流れの中の価格下落において、利回りは多少は良くなるだろうが、ローカル立地において、高利回りになる場所はあるのだろうか?

あるのです。

 

駐在員が住む場所で、高利回りな場所はシラチャ筆頭にバンコクでは稀有であるが、それがあるのですよ。

近々に紹介します。

 

これだけ沿線における開発が止まないタイ、

投資家たちの回収はこれからです。

これからはアジアの時代と元フリーメイソンの方に聞いたが、本当にそうなのだなと感じることが、最近増えました。特にシラチャ中心としたEEC地域。

それらを見ると、確かにこの国は面白いかと思います。

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