制限は緩やかになったとはいえ
プロンポン駅からソイ39に抜ける道の夜10:00前の様子。
飯屋は姿を消し、マッサージ店も早仕舞い。
通常時であれば、煌々と灯りが点いている通り。
この通りには元々、大和庵という人気の食堂があった。
ラーメン、和食、寿司、居酒屋メニューと、それなりの味の良さもあり混雑していた。
その斜向かいに、とんかつ屋の武蔵という店ができた。
そして大和庵は暫くすると、武蔵家という名前に変更。
となるとこの二店舗、何らかの関係性があるのかと思いきや、全くないとの事。
となるとあとから武蔵家に変えた大和庵、
何でもありのタイとはいえ、斜向かいの店と同様の名前にするなんて、なんの仁義もないと思っていた。
そして暫くすると、とんかつ武蔵も名前を変更した。
その名は
元々武蔵
なんだか、オモかっこよかった。
武蔵家はその後場所を移し、元々武蔵は閉店したようだ。
本題に入り
沿線開発＝鉄道開発＋住宅開発＋商業開発（オフィスビル含）＋公共施設＋レジャー施設
僕自身の不動産価値上昇の見極めとして、
阪急電鉄創設者の小林一三氏の沿線開発。
先日テレビ東京のアド街での流山特集。
人口増加率が1位だそうだ。
僕が生まれ育った葛飾区青戸、目の前の道路を渡ると亀有になるのだが、専ら利用するのは京成青砥と、常磐線亀有。
その亀有からほど近い流山。
全くノーチェックだった。
近いのにも関わらず、行ったことはない。
このつくばEXP沿線は、開業時も、青井駅と六町駅周辺が地下上昇日本一となり、終点近くの茨城県守谷においては、分譲マンション用地の取り合いが各デベで起こった。
当時の他社の仲間たちが、今どこにいるのと連絡すると、
守谷なんてことをよく聞いた。
この当たりのこと、過去ブログで詳細に書いているが、当ブログか、他で利用していたブロクか思い出せない。
当時は、リーマン中だったので、新規不動産会社にも
社長が営業マン時の実力や、資本金が比較的高い新規業者に、銀行はプロジェクト融資を出していた。
守谷は地価の安い地域だったので、新規業者も土地取得争いに参加しやすく、入札が行われ、実勢相場より高くなる入札額がしばしば。
確かあのころ、流山おおたかの森駅周辺は何も無かった覚えがあるが。
もてはやされていたのは、地下上昇率1位の足立区の六町、青井で、つくばEXPの他千代田線の北綾瀬、そして新規開業の日暮里・舎人ライナー。
この辺りは通勤電車不毛の地で、バスにてJR日暮里、西日暮里まで出ていたので、周辺住民の方は、どれだけ助かったかで、日暮里・舎人ライナーはモノレールにしては大型だが、山手線当たりと比較すると、乗客定員は少なく、本数も多い訳では無いので、混雑が激しかったようだ。
しかし、そこから大きな伸びを示さなかったのも、六町、青井あたりで、
理由①住宅開発 高度制限が厳しい。よって新築の一戸建てはかなりの数が建てられた。
やはり土価格の上昇は、高さか食えるとイコールになる部分が大きいので、中低層地域では限界がある。
理由②商業開発 既に整った街だったので、新たに有名ショッピングモールやオフィスビル群等ができるような立地が少ない。
ということで、地下上昇率1位となったが、その先は大きな伸びはない。
逆におおたかの森は、ほぼ何も無かった場所なので、沿線開発が全体に行き渡り、保育園の数も圧倒的な数らしい。
公私含めての保育園の数は、子育て世代には重要ですね。
面白かったのは、江戸時代は野田醤油の野田、みりんは流山と、千葉県の商業の中心地で松戸や柏は外れの地域とのこと。
流山に電車を通す計画が上がった時も、水運がしっかりしてるから電車はいらねえとなったそうな。
それにて松戸柏に常磐線が通ったそうです。
池袋も元々、山手線は通らない予定だったが、計画変更により巨大の町となった。
もしかするとローカル的な電車が通る、東武野田線の野田、つくばEXPが通ったとはいえ、流山鉄道だけが通っていた流山が、千葉随一の街になってたのかも。
伸びる条件をバンコクに当てはめる
このような状況の町は、引きもきらずバンコク周辺にはある訳だが、
第一に
六町、青井の例として、これから駅ができる、成熟済み且つ安い街、いくらでもあります。
そこに鉄道が通ることによる上昇狙い。
しかし、簡単ではありません。中長期で見れば、駅ができて駅前駅近での高層地区、高い可能性で上がるでしょう。
しかし、上昇の時期については、GDPや国民所得の底上げも重要ですので、中長期で見る必要がありますが、嘘みたいに安いのです。
簡単ではないと申し上げましたが、それらを消去法で見ていくと、いくつかの駅が出てきます。
その駅については、ここでは差し控えさせていただきますが、根拠を書く中で、いくつか出てくると思います。
第二に
流山おおたかの森のように、何も無いところから都市開発されていくような場所。
とはいえバンコク全体的に成熟しているので、それなりの地上げは必要かと思いますが、そのような土地があるとすれば、スワンナプーム空港近く、ここも今開発が進んでいます。
そして、サムットプラカン方面。もちろんその方面全てではおりませんが、上昇気配のある駅があります。
サムットプラカン県はバンコクに隣接する県で、シラチャ方面に向かいます。
トヨタのお膝元、日野や日産、パナソニックその他、誰もが耳にする日系企業の宝庫です。
少し違ったアプローチをすると、面白いのです。
そこもまた書いていきたいと思います。
また今後、超大開発が行われる予定の、バンコク校を中心とした、クロントゥーイ地区。
都心にもかなり近い。
セミナーではこの可能性を話してきたのですが。
その他にも、いくつか興味持てる地域や駅がありますのがそれらを書くと大変に長くなります。
何故、今後タイ不動産は再度伸びる可能性があるのかを書いていきますが、その前に一度、地価が落ちる必要があります。
現実、現在が下落しているので、出来ればもう一段階以上。
そこはこれから書いていきます。
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