日本の神話タイの神話

 

バブル時日本は、土地を持っていれば

必ず上がる的神話があり、

一気に上昇することが初体験であった故、

後に一気降下することは、

多くの人々が予測もつかなかったであろう。

 

リーマン時は、そこで学習された方々(賢人)

バブル時同様に、買っては売ってまたは、

在庫を抱えてしまった会社が倒産していく中、

多大な利を成した。

 

バブルのしっぺ返しという内容だが、

誤った方法でなければ、

多大な利をあげられるのも、この時代だ。

バンコクとて、その可能性は同様。

 

現状のバンコクは買いではないと思うが、

一重には言えない。

大きな利が上がる物件を見極める。

それが開発途上国の面白さ。

 

いくつあるかと言うと、

片手あれば足りるくらいだが。

 

以前にも、その内容をたくさんレポートしたが、

PC壊れて以来、スマホで作成してるのだが、

どうしても過去記事を貼り付けられない。

ので、探してもらうしかありません。

失敗しないために、タメになる記事だと

思うのですが。

 

バブルも、リーマンもまだ上がる、

下落しないよの勘違いから発生した、

大損なのです。

 

中国もその轍を踏み、

不動産神話と言われたタイにも

その轍が近づいている前兆がある。

それがタウンハウス地上げだ。

 

バブル時日本では、

それこそ不動産営業マンが、

あなたの家○○○○円で買います。

それをポストに投函する。

面白いように問い合わせが来た、

僕の先輩の話。

 

先輩は、それぞれの家の外から査定して

売却物件募集のチラシに

かなり適当に数字だけを手書きで書いて

投函する。

かなり適当だろうが、的外れだろうが、

問い合わせが多く来た。それがバブル時代。

 

今、アパート空室で困っている方の自宅に

高値で投函したら、同様のことが

起こるだろう。

しかし、これからは

後処理が始まる時代になるので、

間違っても投函する人はいない。

 

土地取引からはじまり、

やがてアパート、マンション、そして

タウンハウス、テラスハウスにも拡がる。

一軒家と違い、これらには立ち退きが必要。

 

日本の法律下では、居住者が強い。

タイは逆。

 

立ち退きが必要となれば、

転売先の用途にもよるが、

多くは完全立退きが必要であった。

その上、立ち退きに関する費用。

どうしても、立ち退かない方には、

きな臭い方々が登場する場面も

当時は可能であった。

 

競馬の占有屋さんなんかも

当時は可能であった。

 

そこまでしてでも十分すぎる

利が上げられたのだ。

 

高値が続くバンコク

現状でも高値続きであるのだが、

高額物件の売れ残りも目立っているし、

勉強してきた不動産投資家たちの

目利きも徐々に鋭くなってきた。

 

まだ歴史の浅いタイ人の不動産投資。

デベロッパーのネームバリューだけで、

この場所でこの値段で、

なぜこんなに売れてるの的

物件も少なからずあった。

 

洋服屋さんで服を手に取ると店員が

「この服私も買いました」

とアピールしてくる同様、

 

大手「〇〇不動産の物件ですから」

「あの会社より、うちの方がお客さんの数が

多いですから」等

どちらも同業者から嘲笑を買う営業トーク。

優秀なセールスマンは、

間違っても、こんなトークはしない。

 

不動産はデベロッパーの価値だけで

買うものではないし、

ましてやお客様の数が多いからという理由で

買うものでもない。

 

でもタイ人は、このフレーズ好きみたい。

そんなんで、僕から言わせると

結構アホ物件の購入が目立った。

申し訳ないけど、加えて日本人も。

タウンハウス地上げ

なぜ危険?

そもそもタウンハウスに判断が至るまで、

出来れば整形地や、

都市計画的に優れた内容、

立ち退き等が難しくない等の

条件が揃っているものが良いわけです。

 

立ち退きが日本ほど難しくないとはいえ、

テナントがいれば立退き料は必要、

しかも老朽化のため、再建築にしろ、

リノベーションにしろ

多大な見込み経費を考慮する必要がある。

 

日本の場合は、立ち退きはできれば避けたい。

通常時での建売業者も、

安くて良い土地でも、立ち退きがあれば

躊躇する。

 

しっぺ返しの図式

時代が豊かになっても、

いきなりタウンハウスから

地上げに入ることは無い。

 

上げるものが少なくなってくると、

考慮されるわけで、

日本でもハナからタウンハウスを地上げしろ

そういう命が下っていた訳では無い。

 

特にバンコクは空き地という空き地が工事中

もうタウンハウスを地上げしていくしかない。

比較的大きくまとまったものが多く、

街道沿いも多いので、高さがくえる。

 

もうひとつ共通していることは、

相場より安い。

 

バンコクの場合、これらタウンハウスが

ひしめくように沢山あるので、

これらが地上げされることにより

 

更なる価格の底上げが起こる。

崩壊が早まる。

という図式になる。

あくまで予測です。

 

しかし、上がったものは下がるのが

不動産の法則。

しかも、国はまだ熟していないのに、

東京の一等地と同価格の中心地。

下落を予測して当然ではないでしょうか?

バンコク最後の砦

タウンハウス地上げに至るのは、

早いうちからの判断ではない。

最終的に近い判断と言える。

 

バンコクに来られた方であれば、

誰もがスクンビット通りに

来ていると思います。

 

BTSに沿ってサイアム周辺から、

エカマイ辺りまでが、ハイソ地域。

実は、その中にもたくさんの

昔ながらのタイがあるのですが。

 

実は昔ながらの邸宅街なのです。

少しソイを入れば大きな家がいっぱい。

中にはそれを利用した、一軒家レストラン

スパ、自ら住んでいる場合が殆どですが。

 

十分にコンドが建つ敷地の広さ。

これら地上げの可能性もあるけど、

その多くは、お金が有り余っている。

そう考えるとやはり、

タウンハウス地上げは

最終的行き先なのかもしれません。

 

不動産相場には基軸価格があります。

それより高ければ買いではありません。

高すぎるとしっぺ返しも大きくなる。

 

空き地がなくなってしまう。

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