そもそも、なぜ

タウンハウスを

造ったのか

最も高価買取になる土地

親から受け継いだ土地があるとします。

生まれた家において、運不運はあると思いますが、都心の駅前とか、誰も足を踏み入れないような山林とか。

今回は、首都圏中心にお話します。

 

以前にも書きましたが、我が父は

昭和浅き頃、自らの工場兼自宅用地を買った。

悩んだのは鐘ヶ淵と五反田。

先見の明が鋭かった父は、

この時は明瞭に働かず、鐘ヶ淵を選び

後ほど後悔していた。

 

知り合いは、周囲に何もなかった土地が、

東北新幹線駅前となり、

今でも家賃収入で悠々状態。

 

ちゃまというあだ名の僕の友達は、

知り合った10代の頃から今に至るまで、

おぼっちゃま状態が断続的に続いている。

都内総武線駅前に代々の土地があり、

それを受け継ぎ、家賃収入。

おぼっちゃまのちゃま。良い奴だったけど。

 

ちゃまの土地は大した広さでは無い。

しかし、建蔽、容積、高度が

かなり最大限に取れる都市計画内にある。

分譲ワンルームマンションブームが起きた

10年前後前、都心各駅前に沢山建ったが、

あまり広くない土地でも、高階層が建てられる。

 

このような、最大限都市計画を有効活用

できる土地が最も高額となる。

土地が広いに越したことはないが、

首都圏駅前の多くは、このような都市計画となるので、価格交渉の際は強気に出れる。

最も低価格買取になる土地

第1種低層住専建ぺい50%容積100%。

または風致地区建ぺい40%容積80%。

高さも取れない。

一概には言えない部分もあり、

首都圏の1種低層であれば、

広い土地が必要な場合が多く、

田園調布(40%80%)のような

高級住宅街に多く見られる。

 

一般的な一戸建てが建つくらいの

大きさなら良いが、マンション用地のような

大きな土地だと、買取額の目減りは激しい。

数百坪以上の大きな土地になれば、

買取になるしかないだろう。

一戸建て用地であれば

①ぶつ切り

全区画行動に面する。 

行動面に沿って長く、奥行きも短い。

建売業者が、最も高く買取る土地。

②敷地延長

旗竿地とも呼ぶ。

縦長の土地の場合、行動面に沿って

前後2棟または、それ以上となる。

公道(私道)に2m以上接しないと、

再建築が出来ないのと、車の幅を考えると、

概ね間口は2.5m以上の場合が多い。

敷地延長部分の奥行きにより、

車二台駐車も可能。

 

ただ、販売価格からすると、どうしても奥の方が

安い設定となるので、

行動ぶつ切りより、買取価格は安くなる。

③開発道路

ひとえに開発道路と呼ぶ訳では無いが、

私道を造らなければならない、

大きく縦長の土地。

私道を造るにあたり、かなりの経費がかかるので、単価的には状況3つの中で最も安い。

①②③の順で買取価格は安くなる。

この③の土地が、1種低層であると

より安くなる。

 

マンション用地も同様で、

買取価格をはじき出す際に重要なのは、

総戸数が取れれば取れるほど高価になる。

 

その地域の相場以上の買取価格になる

場合もある。

逆に1種低層の場合、高さが取れないので

相当な土地の広さがなければ、

総戸数が取れない。

よって、地域相場の半額以下の

買取価格になることもある。

タウンハウスを造る場所って?

上記でいうと③に当てはまるような、

土地形状に多く、前述のように

私道造作に関わる費用は莫大です。

 

しかし私道を入れない限り、

再建築不可となるので、

であれば、指導を造作しなくて済む

連棟住宅にしてしまえということで、

もちろんこれでも、再建築不可なのですが、

少しでも、用途の少ない大型の土地を

活用したのです。

銀行ローンは利用できない

現在であれば、昨今のアパート経営において、

もっと用途の少ない土地も売れたのでしょうが、

当時はそれでも売れ行きが、

まあまあ良かったことで、

セボン株式会社を中心に

数々のタウンハウスが出来ました。

しかし

銀行ローン利用できない

再建築不可

当初はよかったが、徐々に売れ行きは悪くなった。

購入後売り抜けた方は、ラッキーだったでしょう。

何度か売却のお手伝いをしましたが、

かなり査定額が低くても、

残念がるお客様はいなかったと思います。

皆様、状況がわかっていたのと、

買い替え先の額が、それなりに高くても、

ファイナンスで組んだ支払額とは、

大した差がなかったのです。

 

夜中に故障した車を治しに来てくれる

JAFのように、

買い替え先が、れっきとした新築一戸建て、

不動産営業マンなりの苦労を伴いますが、

それに買い換えられたら、JAF同様

天使に見えるでしょう。

 

難しい案件を成就すると、

お客様より多大な感謝をいただきます。

それがあるからやめられない部分も

多々あります。

 

売りたいけど売れない

そこに狙いを定めたのが地上げ業者です。

 

つづく

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