あ~3月9日から更新が滞っている。

自ら酔っぱらってしまったり、書こうと思うと睡魔に襲われたりという自己責任もあるのだが、

タイミング悪い。

シリーズで書いていると、中抜きは良くないと思うので頑張ります。

 

タイの東京駅前は何故こんなに安いのかを説明します①

タイの東京駅前は何故こんなに安いのかを説明します②

何故将来大化けが期待できるのに、こんなにも安いのか?

今後タイ政府が力を入れて大都市化する場所がバンスーにマッカサンにシラチャ

バンスーはバンコク版東京駅で、丸の内八重洲のような街づくりが

ずんずんと進んでいる。

近い将来街も価格も大化けするであろう。

そのバンスーは現状で、1BED未だ平米12万バーツほどで購入できる。

これはバンコク中心部の3分の1程の価格である。

日本円で1000万円強位。

これからバンコク一の街にすると政府が言っているにも拘らず安すぎる。

一体なぜなのだろうか?

 

これが日本であれば、とっくに上昇している。

現状のバンスーの工事進捗具合から行けば極端に言うと、

東京駅前にできる物件なわけで、東京都心中心部位の価格となっているであろう。

 

即ち、東京駅前の新築マンションが1000万円強で購入できるのだ。

 

マッカサンは、都心でアソークの一角なので、それなりの価格となっているが

それでもアソーク平米30万円(立地による)

マッカサンは平米20万円。約10万バーツも異なるのだ。

当レポートでも報告していますが、いつかはこの2つの街の単価が逆転すると思っています。

その大きな理由は2つ、

一大オフィスビル群が駅前に広がり、そこには高速鉄道の停車駅となり、

発表によると、このマッカサン駅とシラチャ駅がターミナル駅となること、

 

オフィスビル群、新幹線、ターミナル駅となれば、

開発ができるような土地がないと言ってもよいアソークとでは、
渋谷の乗降客数を品川が逆転したように、地価の逆転は十分に起こり得る。

 

アソークは駅に向かうエスカレーターに乗るのも一苦労、

気風を買うのも一苦労、改札入るのも一苦労。

アソーク駅についても、階段降りるのも一苦労、

改札を通り抜けるのも一苦労、乗り換えのための地下鉄には、

キップを購入するための長蛇の列。

 

ここまで混雑することを想定していないのか、よかるタイの無計画であったのか?

多分両方と思います。

 

シラチャは当レポートで幾度もレポートしていますが、

第二の都市になる。それでも最中心地で平米10万バーツほど。

ここについては現状最中心地の一角である日本人居住区以外、手を出すべきではないと思っています。

 

次の1部屋1000万円以上の利益を探して

バンコクについては今後、前回のレポートでも書いたように

一部屋利益が2000万円とか1000万円以上は、現状難しくなってきていると思います。

今後その可能性ある立地を探ってい入るのですが、これと言ってありません。

 

これだけの利益が出たのは中心部が現在と比較して安かったことに他なりませんが、

加えるなら、日本人含め、外国人駐在員居住区であることは大きな理由と思います。

 

しかし残念ながら、そこはかなり高額となってしまっているので、

バブルの崩壊を待つしかありません。

同時にプリセールによる短期投資での利益も難しくなっています。

僕が思う限り現状その可能性があるのは、シラチャのKEEN位だと思います。

加えて言うなら利回り10%以上、プリセール段階での価格上昇、

両方可能性のあるのは、現状KEENシラチャだけと思います。

 

バンスー地区においても一部屋利益が1000万円以上上昇する可能性のあるのはのは、

数ある物件の中でも1物件のみ。

尤も開発地区内にもコンドができることは計画されていますが、

ファーストセールの価格でもそれなりに高額になると思います。

ならなければ買いです。

 

今後プリセールでの価格上昇については開発があるかないかにもよって来るので、

今後多路線バンコクでは開業するが、それに伴う開発が現状乏しい。

鉄道+開発

この2つが伴ってこそ地価は大きく変動する。

なぜこんなに将来性のある場所が安いのか?

ようやくこのシリーズタイトルの本題に入りますが

初めてバンスー駅の東京駅化を知り、高速鉄道の拠点となる、

そのうえ八重洲、丸の内となる駅前から続く大都市開発地域は

タイ最大の開発面積となる東京ドーム8個分。

 

鉄道+商業開発+大都市開発+住宅開発+環境開発+教育都市

これだけのものが付随される、今後バンコクでこれ以上にない大出し開発だ。

その一角に入る観光名所、ウィークエンドマーケットでもあるチャトチャック。

大都市開発の中で、この雰囲気を残すため、開発地域内には一大バザールエリアもできる。

 

マッカサンも同様にCBD(ビジネス中心地区)を移すためのオフィスビル群を中心とした

大都市開発が間もなく着工となる。

 

シラチャについては、第二の都市化が始まる。

それなのに安い。この理由は何なのか

 

バンスーの開発を知ったときに、すぐンバンスーへと向かい、

周辺コンドを見て回った。

これしかないと思って1件のモデルルームに入った。

こんな場所、価格が高いのは覚悟していた。

 

1BEDで概ね300万バーツ強。

耳を疑った。1000万円程?

数回聞き直した。

 

タイ人はいったい何を考えているのだろうか?

今でもこの数字に大きな変化はない。

 

わかってきたことは、中心地区の人気や話題の物件ばかりに向かっていること。

開発とは何ぞや、駅ができる、鉄道が通る、大きな開発が起こる。

それが何をもたらしてくれるかに気づいていない。

 

その証拠の一つに、僕がバンスーのモデルルームに行った際に、

東京駅ができるなんて、目の前にある物件の担当者たちが知らなかった。

目も耳も疑った。

 

僕が持っていたバンスー駅高速鉄道と東京駅化のレポートが欲しい隣差し上げた。

その一週間後ほどに再訪した際、彼らは見事に資料作成し、

モデルルーム内のテレビに映し出されていて、なんだか嬉しかった。

それ以来、アナンダ社とは長い付き合いとなった。

 

 

元々不動産の歴史は浅い。

浅いというのは変な言い方かもしれないが、

不動産売買は富裕層が大半を占めてきた。

 

中間層が増え、プリセールで小銭を稼ぎ、いつかは自家用を購入する。

明らかに購入者が増えてきている。

 

その歴史の浅さが、不動産開発とは何ぞや、

不動産投資とは何ぞやということに気づけていないのだと思う。

僕自身、何度もこの状況を感じてきた。

 

そして、その感覚が少しずつ変化してきて、

高額物件が売れなくなり、投資についても考え方が変化してきている。

そろそろ、通常通りに流れれば眠れる巨人物件の価格が動いてくるころだと思う。

仮にその間に予測している高額物件の崩壊が起こっても、

あまり眠れる物件に影響はないと考えている。

 

何故なら、価格が安いからだ。

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