伸びる伸びないタイ不動産の特徴を考える

社長の実力以上に会社は伸びない。

部長の実力以上に部署の実績は伸びない。

一社員の実力以上に売り上げは上がらない。

よく言われることである。

 

しかし、一定期間うまくいってしまうこともある。

だが、気付いてみると実績は元に戻るどころか、下落することも多々ある。

それは一定期間業績が良かったことにより、勘違いが生まれてしまったり、

一定期間大型契約が取れたことにより、大物狙いとなり、

コツコツやることを忘れた結果なのだと思う。

 

サイコロを振ると最初の頃は、やたら1や6ばかり出ていても、

降り続けていくと平均的になるそうだが、

実績、業績、売り上げともに多くの場合はトップスピードでスタートしても

時が経てば、その人の持つ実力通りになるのだと思う。

不動産営業マンの年間売り上げは、ほぼ毎年同じような数字を示す。

それが実力なのでしょう。

 

不動産も似ている所がある。

その国その都市の実力以上に上がってしまうことはあることだが、

いつかはその実力通りの地価になるものだ。

それが今のバンコクの中心地区の状況だと思える。

 

でも人は何故か、地価の高い時に手を出すのだ。

このからくりは多々あるが、銀行が審査を緩めろローンが出やすくなるところに一因がある。

スルガは矢面に立っただけ?

スルガばかりが矢面に立つが、そればかりではないでしょうに。

スルガの場合は今に始まったことではないし。

 

以前は都市銀でさえ当たり前に不動産契約書の契約額の水増しを黙認していたし、

都市銀担当者から、

「では、ふかしてください」

※不動産用語で「ふかす」は「付加す」

契約額を水増ししてくださいの意味。

 

銀行からそういう指示が出る時代もあった。

 

確かにそれ以来、都市銀はコンプライアンス、エビデンスに厳しくなったが、

まさか預金通帳の数字さえも書き換えるなんて。僕の時代にはなかった。

いや、スルガにはあったのかもしれない。

アパートローンに対する審査が緩くなったのは事実。

 

元々アパートローンは一般的サラリーマンには高嶺の領域であった。

金利は高い、審査は厳しい、高い自己資金比率。

それらが大きく緩くなったわけで、そりゃ欲しいと思います。

現在の都市銀のアパートローン低金利を見てびっくりした不動産マンは

たくさんいたはず。

 

ただ、擁護するわけではないが、ローン内定の条件として金利を高くすることはえぐいかもしれないが、

どこの金融機関でもローンが通らない方々が、

スルガで通って、喜んでいた方々がいたのも事実だ。特に自営業の方。

支払い能力はあるのに、確定申告、決算書の面で通らない。

スルガ銀行と思わずに、スルガファイナンスと思えばよいのかもしれない。

高額地域に陰りが、これはバブル崩壊の予兆

話しはそれたが、

タイのというかバンコクの不動産もようやく高額物件の陰りが色濃くなり、

新規分譲は一気に減った。

とはいえ、そこから数駅ずれる、または新たに工事が進む数々の新設路線地区では

活発に新規分譲コンドが発表されている。そして安い。

中心地に近く電車が通っている数駅だけ離れた駅は、高値の場所もあるが、

それとて中心地と比較すれば大きな差がある。

 

地下鉄東西線で例えれば、大手町、日本橋が高額で、

門仲、東陽町あたりは、一気に安くなり、

西葛西、浦安の人気地区にいたっては、かなり安い。

行徳以降になると、本当ですか?というほど安い。

 

僕の見方としては、中心地区の数字が行き過ぎてしまった。平米30万40万なかには50万も。

中心近くの場所も、それに倣ってそれなりの数字、平米20万円前後。

それ以外の場所に至っては平米10万バーツ前後または、それを大きく下回る。

バブル崩壊の構図

今まで売れていた価格の売れ行きが悪くなる

在庫が多くなる

在庫処理(価格を安くする)

値崩れし、相場が下落する

 

バブルが崩壊してしまっては

「まだまだこれからの」のタイトルに当てはまらないではないか?

 

いやいや、まだまだこれからなのです。

これからが真のタイの発展期、高度経済成長期に入ります。

勿論そうなる前が狙い目です。

 

それらは次回で

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