あけましておめでとうございます。

今年もよろしくお願い申し上げます。

今年の目標

変換ミスをなくすこと。

 

トンローの和久は美味い

美味しいので2週連続で訪問したスクンビット51のラーメン屋『和久』

先週まぜそばで、今週は濃い口しょうゆラーメン。昼営業は土日のみ。

バンコク僕の好きなラーメンBest3に入る。

 

自家製細麺にしっかりと辛み、濃い口と言っても甘口醤油で、

少し甘いかなと思ったので卓上の刻みにんにく投入で

少年少女合唱団のような絶妙なハーモニーに変化し、

晴れたる青空な気分となった。次回はライスを頼もう。

 

しっかりとした仕事がうかがえるので、次回はみそラーメンを頼んでみよう。

 

しかし良い場所や、SC内に店を構える有名店には、

やはり美味しい所はない。

この店もスクンビット51入ったら左側を凝視しておかないと

確実に通り過ぎてしまう。

 

リーマン崩壊が教えてくれた

イケイケだったリーマン時代

体が悲鳴を上げるが、どしどし成約となるので、休んでいる暇は数少なかった。

数少ない休みもほぼ100%出かけてしまうので、やはり若いって素晴らしい。

 

リーマン時はバブル時と異なり、マイホームが良く売れた。

価格は場所によっても大きく異なるが東京23区の比較的安い地域で

通常時の1000万円~2000万円レベルほど高くなっていた。

 

しかし、金利は変わらず概ね1%あたりで借入が出来たので、都内でも順調に家が売れた。

高額時代の低金利は、定額時代の高金利より借入額が多くても

支払額は低い。

仮に崩壊にて、価格が下落しても大きな負担はなく、

というか年収に応じて下落しても無理のない返済ができる家を勧めた。

 

建売界のユニクロ、一建設含め飯田グループは

高額時代の低価格分譲で、かなり業績が伸びたのではないだろうか?

 

この頃の僕は、自社分譲用地の仕入れと、顧客強化を主な仕事としていたが、

不動産業者の買取価格は一般相場よりも高くなることがしばしばあった。

そのほとんどはマンション用地であったが、戸数と高さが取れれば取れるほど、

価格はうなぎのぼりとなり、入札を主催した際に

一般相場約120万円の土地が、150万円で不動産業者が入札した。

このような事例が数多くあった時代だ。

 

微々たる差で次点だった業者から恫喝された。

不動産業社はある意味買わなければならない時代だったので、

中には戦々恐々状態の方もいた。

 

買わなければならない行為が崩壊後の倒産の連鎖へ

リーマン崩壊と共に

①不動産会社倒産連鎖

②一気に下落する不動産価格

 

用地仕入れの関係上、在籍していた会社に合わない情報は他デヴェロッパーへと流した。

数多くのデヴェロッパーとの付き合いの中、数多くの会社が倒産となった。

大手デヴェロッパーを中心に在庫の山となる。

在庫がはけて行かなければ、倒産となる。

しかし崩壊前後では、あまりの価格の落差にはけようがないのだ。

 

大手であればあるほど在庫の数は多く、どうにもならない。

やはりこのような時代、就職先でも不動産業者は人気となるので、

そんな学生人気高いランクの会社も倒産、民事再生の憂き目となった。

若き経営者が数多く輩出

バブルリーマンも共通していえるのは、資金の調達が楽なので、

借りに借りまくるし、銀行もイケイケで貸すわけで、負債額も大きな額となった。

本来3期加重平均黒字で、ようやく銀行から受けられる融資も、

1期黒字だけでも融資したので若き経営者が多く輩出され

当時有名だったエスグラントコーポレーションの杉本社長はじめ

しかしその後多くは頓挫してしまった。

 

若き会社の難点は、イケイケで銀行融資の元、購入に走ったが、

経歴のある会社とは内部留保差に大きな隔たりがあった。

数多くの新規業者の参入により、土地仕入れ対抗業者が増加し

1つの土地をめぐり入札が相次ぎ、業者仕入れ価格が高騰した。

倒産した会社と堅実にリーマンを切り抜けた会社との違い

一重に言えない部分はあるが、大きくわけると以下2つになると思う

倒産した会社=大手や買取会社が主

上記説明の通り在庫を多く持った会社。

生き残ったのは内部留保の中で負債を返済できる力を持った会社。

多く輩出した若き経営者の会社は、多くが倒産した。

堅実に切り抜けた会社=賃貸経営、仲介会社が主

ここの2つの差は、在庫を持つか持たないか。

そしてここで僕が大きく勉強した部分がある。

ここはこれからの不動産資産形成の中で大切な部分となるので

次回にて。

【高崎セミナー開催】

今回は、ただの資産形成ではなく、このレポートにもあるように、

買い時や、間違いのない、無理のない買い方までお話ししたいと思います。

長く現場を率いてきた僕だからこそ語れる部分、

不動産会社がこうすれば成功できるのに、それらを一般顧客には伝えない部分も

お話しします。

少し遠い方もいると思いますが、周囲は温泉天国です。

ゆっくりしがてら、是非ご来場ください。

主催者は未来を担う新潟大学の学生です。

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