【高崎セミナー】

まるでタイ不動産の街造りは、日本含め先進国を見習っているようです。

大都市開発、商業開発、すでに高騰した街。

そしてこれから高騰するであろう街。現状将来性の高い4つの街を紹介します。

是非ご来場ください。

前回記事

バブル後にやってくる超買い時 必ずタイにもやって来る①

バブルと、リーマンショックを知ると不動産の買い時がわかる

前回の続き

実は、その当時勤めていた不動産会社も、もしあの物件を買っていたら、

間違いなく倒産していただろうと言っていた。

悩みに悩み、石橋を叩いて渡る方だったので、取りやめたのだが、

もし買っていたら三途の川行き、

たかが1物件されど1物件。この判断にて現在は億万長者となった。

理由は身の丈に合わない、高額ビル物件だったとのこと。

身の丈。大切な自らの判断材料だと思います。

 

あまり仲介に手を出さず、自社物件販売と買取を中心に活動していたが、

バブル崩壊と共に、仲介にも手を広げ、店舗、オフィスの拡大、

人員の拡充に踏み切り、相当危なかったらしいが拡大路線にて

中堅不動産業者へと上昇した。

 

加えると中堅不動産業者では少ない、総合不動産業となり、

自社分譲自社販売、売買物件仲介、賃貸大家業、仲介業、管理業、

不動産投資部門、活用部門、競売部門その他セクションが出来、

様々なセクションを経験できたことは今の自分の大きく役立っている。

住宅購入が活況になる

創業経営者は堅実な方だったので、ここを乗り切り買取路線は再び活況となる。

そして高額時代を過ぎ、購入できなかった自社分譲用地の買取も再開できるまでに価格は下落して、

その他分譲会社も、活気を帯びてくるとともに、

住宅ローンは4%を切り、3%、2%へと落ちてきて、

挙句、内定となった住宅ローン金利より更に1%引きますよという金利優遇が

各金融機関から提携不動産会社に通達され、実質の借入金利は1%前後となり

現在もその金利のままにて、一般市民の住宅購入が活発となった。

皮肉なことに、少子化等の要因により住宅ローン利用者が減少したようだ。

 

この減少が、ばかげたアパートローン乱脈融資の要因となっていると僕は思っている。

それは後述します。

 

銀行審査用金利(みなし金利)と返済比率(年収と年間返済額の割合)も下がったことにより、

自己資金2割必要時代は終焉を告げると共に、

家を買うために働き(自己資金2割を貯める)

ローンを支払っていくために働く(高金利)時代が終焉を告げ

現在に至る。

金利が下がったことにより銀行の収益は減る。

バブル崩壊で一般市民に起こった2大困りごと

①高額時に購入してしまったこと

バブル時都内の一戸建て、またはマンション

仮に8000万円で購入したとしましょう。

借入6000万円、残債ほぼ6000万円、住宅ローン金利8%。

バブル崩壊後4000万円

因みにこの時、銀行ローンが通らない方用のノンバンクや住専の金利は10%を超えていた。

 

4000万円で売却した上、2000万円を足して6000万円の一括返済額を作らなければならない。

 

そう考えると、スルガの金利なんてかわいいもの。

4000万円を借りたとするとその比較はこうなる

現在1%35年 112914円 安いですね。 

バブル9%35年 313587円 高いですね。

(当時は最長30年)

因みにこの支払を安定化する収入は返済比率25%ととして

年収1505万円。

バブル時の自宅購入は一般サラリーマンには高根の花だったわけです。

 

勿論サラリーマンも購入していました。

どんな場合かというと、自宅が高値で売れた場合です。

しかし大きな爪痕を残します。

誰しも、後々価格が元に戻るまたはそれ以上に下落するとわかっていれば

購入しなかったでしょうが、残ったのは高金利。月々の支払いが家計を苦しめる。

売りたくても売れない。

サラリーマンたちも、収入は高い時代であったし、

会社のお金で豪遊で来ていたので、このあたりの金銭感覚にずれが生じていたと思います。

 

不動産業者だって、バブルが崩壊するなんて思ってもいないから、

正直型営業マンもそうでない型営業マンも、まだ上がりますよと営業トークを並べる。

この図式としては

高額な家を購入と共に高額ローンを組む→価格が下落→高金利で借りた支払いに困り果てる

→売却したいが価格と借入額の差が大きく売るに売れない

→調達できなければ、良くて任意売却、最悪競売。

 

これらで儲かったのは誰だと思いますか?

 

②郊外物件の行き詰まり

これは以前リーマン崩壊後の部分でも書いたが、

バブルが崩壊するということは、郊外に打撃を与える。

不動産業者は、高い時代に安く仕入れ出来て、都内に比較すると安い価格設定ができる

郊外に分譲するようになる。

因みにバブル時の新規分譲マンションは1件もないはず(ほぼ)。

 

土地仕入れ価格が苦闘して、採算が合わないが第一の要因だが、

新築一戸建てはあり、都内に購入は難しいけど、

当時収入も上がっていたので、家を求めるために郊外に家を購入した。

 

通勤時間2時間とか、高崎とかから新幹線通勤等、新潟もあったかな。

遠距離通勤定期を発行する企業もあり、

通勤時間2時間や中長距離通勤にニュースが多く報じられていた。

 

加えて、湯沢や苗場のスキーリゾート、避暑地、温泉地にリゾートマンションを分譲する動きが活発化し、

警鐘を鳴らす声も数多くあったが、相次ぐ購入が続き、

僕は半年以上前に苗場プリンスの予約を取った。

しかし、一緒に行く予定であった彼女と苗場に行くことはなかった。

このように予約後の別れも相次いだ。

 

しかし崩壊後郊外部kkんの値崩れは激しく、リゾートマンションは

ご存知の方も多いと思うが価格はニ束三文となり、管理修繕費の滞納で競売となっても落札されない。

もう少し早く中国爆買い時期が訪れれば、もっと売れていただろうに。

2017年地価上昇率1位がニセコのある胆振郡だったということも

もう少し早く海外勢が名乗り出てくれればと思うが、

バブルのリゾマンであれば、早く名乗り出てもどうなるものではないが。

 

リゾートマンションも一時は数倍の価格へとのし上がったが、

現在はリストラで行き場を失い、収入も失ったサラリーマンのようにひっそりと佇んでいる。

 

安い時代には都心近くが売れ、高い時代には郊外が売れる。

いたって簡単な原理です。

 

一体これらで誰が設けたのでしょうか?

 

かなり、かいつまんで書いていますが、過去記事で詳細に記載しています。

より不動産の買い時がわかって来ると思いますので是非ご覧ください。

日本の不動産現在過去未来

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