昨日、再びシラチャへ行ってきた。

最近ほぼ毎月のように行っている。

 

今までシラチャが第二の都市へと向かうことをレポートしてきたが、

まだそれらを実証していけるものが動き出しているものは少なかったが、

少しづつだがその形が見えてきている。

タイ版シリコンバレーとなるシラチャデジタルタウンの入り口に看板がついたが

東京ドーム約7個分の面積となるので、この画像はアリンコほどの大きさにしかならない。

 

形が見えるものとして、視察のお客様が最も驚くのはバンコク版東京駅となる

バンスー駅の工事模様だが、

東京ドーム約8個分の面積となるので、この画像はミジンコ程度の大きさでしかない。

ここからラオス、カンボジア、ミャンマー、マレーシアの国境へと繋がる。

将来的には中国を経由してヨーロッパまで接続する計画もあるようで、

バンスー発ローマ行、ベルリン行きなんてできるかもしれない。
乗り継ぎは必要だろうが。

 

昨日は、タイの日系大手IT企業をお連れした。

 

この会社はアジアにも数か国にわたりオフィスがあり、

タイだけでもバンコク、チェンマイ、そしてシラチャにもオフィスがある。

 

当然シラチャにも明るいわけだが、不動産を核として見ることはなかったので

「これからは間違いなくシラチャだ」

と言う言葉を頂けた。

 

シラチャの変化については、またレポートしていきたいと思います。

 

多くの地上げの対象となったタウンハウス、テラスハウス

買取、転売、再販、まだまだ気づきが薄いタイ不動産業界

 

これから先もっと活発になると思う。

もちろんそれには理由があるし、その理由はここでは述べられないが、

近い将来だと思う。

必ず買い取り業者が必要になる。

 

最近出てきた買い取り業者に買い取り業者に問い合わせてみたが、

一様に有名コンドしか取り扱わないという。

タイらしいのだが、逆に僕は危険な方法に思えて仕方ない。

有名高額コンドの相場の安定性を感じられないからだ。

 

初期は労力が必要と思うが、

築き上げられた日本のシステムをもってくれば、

有望なビジネスになると思う。

タウンハウス、テラスハウスとは?

日本において最近あまりタウンハウス、テラスハウスの名前を

テレビ番組以外で聞くことは少なくなったと思う。

簡単に言えば長屋のことです。

タイではムーバーンと呼び商業地住宅地にもごく一般的に建ち並んでいます。

2階建て3階建て一軒家の壁がくっついている思っていただければ。

くっついているのが2戸であればニコイチ、3戸であればサンコイチと

不動産業界では呼ぶ。

 

タウンハウス、テラスハウスの違いはと言うと

説明すると長くなるので

タウンハウスはマンションに近い権利関係、

テラスハウスは一戸建てに近い権利関係で、

建物自体の差異はありません。

 

一時期セボン株式会社数多く分譲したが

今では新築分譲としては、ほぼ見かけることはないのでは?

 

比較的大きな土地を一戸建ての場合、時代の相場制に合わせ分筆して

数棟現場にするが縦長地でどうにも分筆しにくい土地。

分譲マンションにするには小さいし、一戸建てにしては大きすぎる、または異形地当等

そんな土地にはうってつけであった。

 

何故減少したのか?

これは銀行ローンがつかないからが最大の理由で、

信販系ノンバンクでのローン付けとなった。

そうなれば金利は銀行に比べて3倍4倍となる。

 

銀行の評価0、おまけに金利が高いということで、

一戸建ての相場観から比較すると半分近いというものもある。

これは地域や物件の大きさによっても異なる。

 

これでは価値が低いということで住民全員で売却しましょうとなっても、

どのくらいかは忘れたがマンション管理組合ほどの比率の賛成が必要だったので

簡単にはいかない。

 

賃貸物件でも数多く当時は建っていたが、

多くの場合家賃はあまり高くなく、その割には2階建て3階建てとなるので面積が広い。

当然利回りも悪いので大家さんとしては、建て替えたい方も多かった。

 

特にテラスハウスの場合、修繕費の徴収がない場合も多かったので、

外壁の塗装さえままならず、経年劣化が目立つものも多かった。

そこでバブル時にある方々が登場するのです。

 

地上げ屋登場

そうです、あの方たち。

あの方たちと言えば、パンチパーマ、セカンドバッグ、金のブレスで有名な

地上げ屋さんたち。

この頃このいでたちで有名だったのは、不動産屋かプロ野球選手。

僕が不動産業界に入ったころも、まだこの方々おられましたが、

結構見かけとギャップのある優しい方が多かった気がする。

 

この時に僕の会社にいた、パンチパーマ系等の方が取得した月給最高額は

約800万円だったとか。

僕が入ると間もなく退職したが、理由は体調を悪くしたとのこと。

そりゃ800万円なんて特別にしても、

バブル時の転売を仲介した担当者の年収考えれば、

毎晩遊びに行って体壊しますがな。

 

不動産業界は、頑張れば入社した初年度から年収1000万円を超える収入が取れる

歩合形態の会社が特に中小を中心に多い。

他の業界はよくわからないけど、高収入を求めて

大手から中小へ転職組が多いのも特徴かもしれない。

 

1棟まとめて地上げ

購入する際も銀行ローンがつかないということは、

売却する際にも、その購入者は銀行ローンが利用できないということで、

一戸建てやマンションに比べれば、購入者数は少ない。

 

そこでバブル時には、丸ごと1棟買取る地上げ屋さんが

これらを買い取ることが多かった。

所有者としても、高値で売れることなんて夢のごとくと思っていたのに、

一戸建てや土地と比較すれば、そこまでは高値とならなかったが、

それでも納得いく額が提示されることにより、

この時代に限り恩恵を受けら、地上げ屋さんの対象物件となった。

タイはタウンハウス天国

数年前前に当レポートで触れているが

もしかしたら、この前のシリーズかもしれないけど、

バンコクに限らずタイでは、タウンハウスが至る所に建っている。

メインロード沿いの多くはタウンハウスと言っても過言ではない。

 

断続的な価格の上昇の中で、一等地にいくつも建つタウンハウス。

そして老朽化も進んでいる。

これらは近い将来、必ず地上げ屋買取の対象になるはずと伝えてきた。

バンコクの中心地で日本人居住区プロンポン駅前スクンビットソイ39入り口角地。

超一等地である。

ここにもタウンハウスが建ち並び、最近まで営業していたが、

現状全て立ち退いている。

売却看板もあったがそれも取り外されているので、買主が決まったのかもしれない。

相当な利益が出ているはずだ。

 

逆側から撮影した画像。周囲は高層ビル、コンドが建ち並んでいる。

その対面の同様に中心地であるスクンビットソイ26入り口角。

こちらも超一等地。

日系の歯医者さんや、焼肉屋さんが入り現在も盛業中。

一見ビルに見えるが、一戸4階建ての長屋である。

 

と言うか、タイの場合のタウンハウスの多くは、

日本の2階建て3階建てと異なり、4階建て5階建てが多い。

その多くは2階以上は何に利用しているのかわからないものが多く、

例えば食堂系であれば2階3階が客席、しかし相当な人気店でなければ、階までいっぱいになることは少ない。

オフィスとして利用している場合もあるが、

4階5階までエレベーターなしでの行き来は辛い。

 

タイマッサージ店はこの形態が多い。

オイルマッサージを頼むと3階4階に連れられることが多い。

 

借りる方にとっては400㎡も500㎡もある面積を

比較的その地の相場としては安く借りられるのでありがたいが、

貸す方としては上昇相場に合わせた賃料を徴収することはできないので、

利回りはとても低くなる。

 

そしてやはりここのところ、立ち退いたのか1棟丸ごと空室になっている

タウンハウスが増えている。

売り物件と看板がかかっているものも多い。

明らかに始まったなと言う感じです。

 

しかしまだまだタウンハウスは引きもきらない大量な数が建っている。

 

日本の不動産業者様は一度この現状を見れば

簡単にビジネスプランが浮かぶはず。

 

ここでは書けないけど、それだけではない内容がまだまだあります。

今まで日本の不動産業者が形成してきたものが、

これからタイでも始まっていくと思います。

 

一般の方へもお勧めします

タイには宅建免許がない。

日本の大家業を営んでいる一般の方でも、タイで不動産業を始められる。

日本の不動産は、利の高い物件は一般の方に情報を流すことは限りなく少ない。

いわゆる不動産買い取り物件と言うものを、

「この物件凄い利回りが良いから、うちで買おうと思っていたけど、

いつもお世話になっているから、あなたに回しますよ」

なんてことは皆無に等しいと思う。

そんなことあれば、逆に怪しいと思われるかもしれない。

 

でもタイであれば、それが一般の方にも可能で、

早くこの国の現状相場や動き商習慣を知ることで

誰でもできるのです。

 

まずはそれらがどんな状況なのかを

遊びがてら是非一度見に来てください。

 

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