前回の高度経済成長次期、バブル前の日本と似ているバンコクの今を見ないのは損

続編です。

とかく海外投資の場合、そこに住んでない限りロコ情報は限りなく薄い。

有名地域を買えば安心か、都心を買えば安心かと言うと全くそんなことはない。

常に情勢は動く、正しい価格を見極めるのは僕の作業。

あくまで想定だが。

 

良くお客様に聞かれるのは

「タイしかやらないの?」

はい、その通りです。

6年間タイに住んでも、正直まだわからないことがたくさんある。

それでお土着して見えてきたこともたくさんある。

6年住んでもわからないことが多いのに、

あちこち他の国に飛んでもわかるわけがないというのが正直な感想。

 

バンコクの中心またはそれに近い地域でも、そこに住まない限り、ほとんど地名を知ることはないと思う。
バンコクで生活する僕が、そのような地域での有望物件を紹介しているのがこのレポートなのですが、

よくわからないから、日本人居住区だから、利回りが13%なんて紹介記事を今まで見てきたわけですが、

それらを買って困ってしまった。そんな話がたくさんあります。

 

ここで話したいのは、伸びる地域と、伸びない地域はその国の特性特色はあるにしろ

タイと日本は似通っているというのが僕の見方です。

今後も良い場所、その逆をレポートしていきたいと思います。

 

その中で伸びない場所の特徴をつかんでおくと良いと思います。

おおよそ共通しています。

どのような点に注釈するのかを、日本の例に当てはめて説明します。

安い場所はいくらでもある

まず、これから説明するその場所の良し悪しは、

現代日本人の方ならおおよその判断がつき、何も難しいことはありません。

周囲に何があるかを見ればよいのです。

 

バンコクには安い物件や立地はいくらでもあります。

日本に紹介されている物件は

おおよそハイソ地域のそれなりに高額な物件が流通しているように感じます。

勿論そればかりではありません。

 

日本での不動産業に従事している際良くお客様に言った言葉で

「不動産で儲けようとしない限り、価格の上下を気にする必要性はない」

または

「ずっとここに住むつもりなら、価格が上がろうが下がろうが関係ないですよね」

 

これは真意ある言葉ではない。

何故かと言うと理由は2つあり、お客様の予算の中で、無理のないローン組の中で

僕らはどれだけ良い物件を斡旋できるか、

お客様は、どれだけ納得度の高い物件を購入できるか。

とても大切なことと思う。

 

2つ目は、お客様の多くは購入した物件にずっと住み続ける、と言う。

または、買い替えなんて考えないよ、と言う。

でも僕はそれが嘘であることがわかっていた。

嘘は言い過ぎかもしれないが。

 

その理由は、数年後に買い替えたいというお客様が多かったからである。

冗談交じりに言う。

「以前ずっと住み続けるといいましたよね」

お客様との関係が良好であるから、再度僕を指名してくれて

このような言葉もお互い笑いへと変わる。

 

これらに気づいたときに、コンサルタント時に一つ加えたものが

買い替えしやすい物件の紹介。

 

「お客様はここに一生住むといいますが、

将来的にも価値の下がりにくい物件をなるべく紹介します」

価格の上下なんて関係ないと言いながら、こう言われて嫌がるお客様はいない。

勿論あなたが変な物件と思える物件を紹介してくれと言う人もいない。

 

それができるのは絶対的数字に基づくのであるが、

その数字は後日ゆっくり紹介します。

この数字に基づいて提案をすることで、

面白いように買い替えのお客様が来た。

加えると時代も買い替えのしやすさがあったからなのだ。

高い時代に購入するとこの話は一気に逆転落下する

安い時代に購入することは、将来の買い替え(ステップアップ)に繋がり、

高い時代に購入すると、何らかの処理が必要(ステップダウンに繋がる。

安い時代に購入すると都心またはその近くが売れ、

高い時代には郊外が売れる。

 

そして安くなった時に郊外から都心に買い替えたいが簡単にできない。

 

高い時代に郊外に購入した方々がはまる買い替えできない症候群。

リーマン崩壊後には郊外の方から、都心近くへの買い替え相談が相次いだ。

どんな内容かは後日と言うことで。

 

都心近くでも安ければよいということではない

バンコクで紹介をやめた物件の例を挙げます。

以前ハイソな地域に安い物件が出るということで調査に行ったのですが、

結論から言うと紹介をやめた物件があります。

駅前では平米単価30万バーツ(約102.6万円)~40万バーツ(約136.8万円)なんて物件もある地域。

 

しかしこの物件は駅から10分。この時点でおおよそアウト。

ただ駅前含めて平米40万バーツ前後の物件がある地域なので

平米10万バーツ中盤強で売り出されるこの物件の価格は魅力的。

 

すぐに現地調査に出向いた。

 

僕の住む家の近くにセンセーブ運河ボートと言う水上バスがあり、

タクシーで行けば渋滞状況にもよるが29分前後

BTSでも同じくらいだが、歩く距離が多い。

タイでの10分徒歩は長い辛い。

ボートなら10分もかからないということでボートにするが、

午前中の上り線は足の踏み場もないくらいのラッシュで

汗だくになってしまった。

 

バンコクの場合、どんなにハイソ高額地域であっても、

そこから少し離れれば、恐ろしく価格が安いという地域がたくさんある。

まさにそのような立地で、近隣中古価格も調べたがビックリするほど安い。

 

その時点で紹介を中止した。

 

紹介を中止した理由はそれだけではない

駅前から何もない場所は気をつけろ

例えば東京で考えてみる。

駅前から何もない場所ってありますよね。

建ち並ぶのは住宅ばかり。

私鉄沿線での各駅の停車駅によく見られますが、

昭和ながらの町並み、食堂関連も昭和ながらのお店がぽつぽつ。

コンビニもない。東京中心に近くなればなるほど大型スーパーも少なくなる。

 

このような場所は価格が上がりにくい。

都心中心に行けば行くほど、この問題は薄れますが、

急行、特急停車駅と比較すれば、比較的リーズナブルに購入できる。

 

これが郊外に行くと、ひなびたとさびれたが付随してしまう。

 

不動産の伸びと言うのは、商業施設を含めどれほどのインフラがその町に完備されているか

勿論そのような街は安く購入できるが、伸びもない。

安い時期にはこれでもかと価格が下落する。

 

バンコクの物件は、それに似ていて駅からその物件に行きつくまでの重要ポイントである

店舗がないのだ。商店すらほぼ見かけない。

ようやく1件のコンビニが出来た程度で。

駅徒歩10分でも、これらが満たされ価格もや安いとなれば紹介に値したのかもしれないが

仮に隣地に商業開発予定でもあればとも思い調査がしたがない。

 

これでは魅力的物件として紹介に値しなかった。

 

次回は実例をもとに、より詳しく買い替えが厳しい場所の説明をします。

 

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