本日4月7日土曜日雨

ここのところずっと雨雨雨雨雨。

まるで5月に訪れる雨期に入ったかのようだ。

気温25℃。

本来最も暑い時期で12日からは水かけ祭りのソンクラーン。

40度前後のうだるような暑さの日々が2月あたりから始まるのだが、

全くない。助かる。多分平均気温33℃あたり。

 

こんな時はしっぺ返しが来るものだが、

もし5月からの雨季にソンクラーンの強烈な暑さが訪れたなら

僕はきっと家から出ないだろう。それは街がサウナになるからだ。

 

タイが先進国になるために

一点豪華主義の国造り

現在バンコク中心部の地価は高い。

以前のレポートでもお伝えしたが、一部地域は東京でいうと

目黒、品川、渋谷、新宿区と同等クラスである。

 

中心とされる駅を一駅でも先に行けばドカーンと価格は下落する。

今はその差は埋まってきているものの、数年前まで明確に差があり、

なんじゃこれはとビックリしたものでした。

一駅でこんなに差になるのかと。

 

だとすればその1駅先2駅先以降は必ず地価が上昇するだろうと見ていた。

代表的にはオンヌットとプラカノンでした。

 

様々な理由の中で、大きな理由を挙げるなら都心が近いこと。

人口も乗降客数も多く商業施設も揃っていること。

中心地アソークまで電車で10分前後程度。

中期的に見れば予想以上の価格上昇があるだろう。

2013年前あたりでが平米単価が駅前コンドでも10万バーツを切っていました。

 

下記グラフは両駅で一番人気コンドミニアムの価格推移です。

↓プラカノン駅前RHYTHM

 

 

↓オンヌット駅前RHYTHM

共に駅前で共にAP THAILAND社分譲のRHYTHMシリーズ。

そして共にラグジュアリー物件だ。

 

この画像の鮮明度で判断するのはとても難しいが

共に緩やかな上昇の中から2013年後半から2014年にかけてぐっと上昇している。

ファーストセールから購入していれば、

概ね一部屋600万円以上の利益となった。

 

オンヌット、プラカノンはタイトルのまだまだこれからのタイ不動産投資に最もふさわしい2駅なのだ

まだ駅前開発もされていない8年前、都心から10分程度であるのと、

乗降客数の多さと、バンコクでは珍しく駅前にスーパーマーケットがある。

それも2大巨頭のロータスとBigC。

 

現場主義を貫いてきた嗅覚と言えば格好は良いけど、確かに嗅覚を与えてくれた。

 

初のバンコク家探しでは、エカマイを超えて急激に安くなったオンヌットでは

新築コンドミニアムでも家賃が安く、それをを借りた。

最初は1BEDルーム25㎡日本円にして家賃3万円程。

もちろんプール、フィットネス、ラウンジ付き。

今では2倍近くするかな。

この両駅は更なる上方修正が見込める。

 

こうして今後もいくつか価格上昇が見込める地域を予測できるのだが。

本気で先進国になりたいタイは、もっとバンコク全体が潤う必要があるのではないだろうか?

と常々思う。

 

バンコク一点豪華主義のタイランド。

サイアムを中心としたハイソ地域一点豪華主義のバンコク。
 

中心地周囲の街が明らかに変化してきた

皆様一度はタイに訪れた方は多いともうが、

一度、二度、数度から何度もタイに来るタイフリークもたくさんいるわけで、

一、二、数度来タイされている方々が宿泊するとすれば、

アソーク、シーロムを中心に、チットロム、プルンチット、

プロンポン、トンローあたりが多いのではないかと思う。

 

となると、観光中心地、夜遊び中心地

ある程度名前の知れた地域を中心に周るだろう。

 

タイフリークの方であれば、安宿を探して

バックパッカーであればカオサンロード。

安宿をよく知る方であれば

ルンピニ裏町、プラトゥナームの奥や、ラチャダーピセーク通り(通称ラチャダー)周辺に

宿をとる方も多いと思う。

 

この中で何個名前を知っていますか?

ラチャダーと言っても駅でいえば

ホイクアン、スティサン、ラートプラーオ等々いくつもの駅がある。

 

これはたぶん東京旅行に来た外国人も、

板橋、王子、北千住、中延、武蔵小山なんて知ってますかと同じで、

そこ住む方々には有名地域であっても旅行者にはわからない。

 

バンコクにも同様なことがあるわけで、しかも安い。

このまま先進国に進んで聞けば、オンヌット、プラカノン同様のこと、

もしくはそれ以上のことが起こりうる。

それを狙いましょうというのがまだまだこれからのタイ不動産投資の本文なのです。

 

カオサンロードは陸の孤島的な場所で不便極まりないが

各国の情報が欲しいパッカーたちは、各国のパッカーが集まる。

昭和から平成前半にかけてのパッカーたちは、

日本を旅立つ際、ビーマンバングラデシュやエアインディアの安い航空券でカオサンに来て

通り全体が旅行代理店とゲストハウスだらけのカオサンロードで

次の旅立ち地域への航空券や、バスのチケットを買う。

そして知り合ったパッカー仲間たちと情報交換をする。

ネットのない当時において、この情報交換は世界を旅するものにとっての源であった。

消えゆく昔ながらのバンコク、増えゆく開発地域

しかし現在はネットで安チケットが購入できるので、

何もあんなに遠いカオサンまでいく必要はない。

 

旅人だらけであったカオサンは、その影響下廃れた街となってしまった。

 

嘘です。逆に開けてしまったのです。

 

明らかに旅人は日本人含め減少してきたのに、カオサンは賑わっている。

タイ人達のデートスポットに生まれ変わった。

過去バックパッカーであった人には驚きかもしれないが、ハイソな店が立ち並ぶ地域に変貌したのだ。

 

元々欧米人、日本人を中心パッカーたちで賑わっていた街。

街と言ってもカオサン含めた数本の通りに旅行会社、ゲストハウス等がひしめいていたのだが、

外国人を受け入れる街なので、オープンカフェの欧米ナイズドされた店、赤ちょうちんが下がる店等が

軒を連ねていたので、ハイソな通りとするのは難しいことではなかった。

 

そして旅行者は減り、タイ人が増えた。

このあたりの価格を調査したことはないのだが、

確実に価格上昇する可能性が、数年後に開通する鉄道と共に出てきた。

鉄道があれば陸の孤島ではなくなる。

 

今までの都心からのアクセスは、安旅行者であればバス、

少し余裕があればタクシー、共にド渋滞の中を走る。

 

または水上バスのチャオプラヤエクスプレスとて、

駅から結構な距離を歩かなければならない。

 

そしてこの世界的な安宿のメッカであったカオサンも確実に地価上昇となるだろう。

 

カオサンは遠いというパッカーたちは、ルンピニ裏町、プラトゥナーム裏町、

ラチャダーあたりに宿を確保した。

どこも利便性は高く、地下鉄やBTSが走ってからはこの上なく利便性が高くなった。

今でも大都会シーロムの隣町ルンピニのゲストハウスは1泊100バーツ代で宿泊できるのでは?

 

ラチャダーは安宿もあるが長期滞在や、今でも現地採用者の数多くが住んでいる。

それは1年単位や、数か月単位の契約における安アパートが多かったからだ。

また、ラチャダーは韓国人街も多く、美味しい焼き肉が食べられる街でもある。

 

プラトゥナームは伊勢丹を超えたあたりから急に安くなり、

その先にあたるラチャプラロップあたりからラートプラーオに向けて、

一気に昔ながらのバンコクが拡がる。

 

これは同様にBTSでも言えるのだが、サイアムからエカマイまでを除けば、

地価も家賃帯も急激に落ちる。

 

このように縮図的に書いてきたが、現状のバンコクは一部ハイソ地域を除いては

一気に価格が安くなるのだ。

そしてそれら中心部に位置するのに安い地域は、

マッカサン駅周辺を筆頭に、オンヌット、プラカノンに続けとばかりに

価格上昇を続けている。

ラチャダーとオンヌットより先が伸び続けるだろう

先ほどラチャダーの話をしましたが、BTSに比べると地下鉄のMRTの伸びは

今一つであった。

BTS中心が一点豪華主義の街づくりを続けてきたが、

だからこそ面白い。

今後MRTとオンヌットより先バンナーまでが伸びて行くだろう。

 

それには理由があり、

まず絶対不可欠な都心に近いということ。

ラチャダーには中国人がどんどん増えている。

その第一の理由は、ラチャダーピセーク通りのMRTホイクアン駅に中国大使館がある。

 

長期滞在者、現地採用者、韓国人が多かった街だが、

中国人街が出来つつある。

日本でいえば新たな中華街としての北池袋に当たるだろうか。

北池なんかは歩いていると、日本人より中国人の方が多いように感じ、

中華系の人気店も増えているようだ。

 

ホイクアンに程近い、ラマ9世駅や、ペッチャブリー駅近くの新築、建築中コンドには

かなりの中華組がお客様として訪れている。

 

中国人として大使館周囲にもっと潤いをもたらせようとしているのは理解できるが、

ラチャダーにおいての増え方は何かを画策しているようにも感じる。

だとしてもしなくても、この地域狙い目と思うのだが、

正直感覚だけで、まだあまり実地調査をしていないので、

現場巡りした上、レポートしたいと思います。

 

特にこの地域は増えているがそれだけではない。

最近日本人居住区スクンビットで多い話題は、なんだか中国人増えてない?

僕もそう思っていた。

もちろんシラチャにもだ。

 

このようにタイ人にとっては知名度がある街で、今後開発があり大きく様変わりする。

しかし今はまだ安い。

先進国になるための準備を様々な形で進めゆくタイで、

鉄道開発、新幹線、商業開発、オフィスビル群開発、EEC、デジタルタウン。

 

今まではバンコクオンリーで開発が進められていたが、

正直それでは先進国を目指すとして弱い。

しかしここにきてシラチャを通信とした第二の都市づくりが始まる。

 

本音を言えば第3、第4の都市も欲しい所だが、それは次なる課題として

大規模で造られる第二の都市。

先進国へ向かう条件としてはクリアしたのだと思う。

 

まだいくつか取り揃わないこともある。

とても肝心なものが鳥揃っていない。

それはタイ国民が普通不動産取引できる収入。

しかしタイ国民が最も欲しいもの、

それは不動産(コンド、一軒家、タイではタウンハウスが多い)

 

しかしこれらが取り揃えば、もうこのレポートの

まだまだこれからのタイ不動産投資のタイトルを変更しなければならないほど、

バンコクの知名度のある地域は高額となっていくだろう。

 

そう考えれば今がチャンスです。

 

今後も現場を見て肌で感じたものを発信していく次第です。

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